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2021中国商业地产租金指数研究报告

2021中国商业地产租金指数研究报告

详细介绍

  与此同时,33.8%的商圈写字楼房钱仍处于下跌阶段。受“双减”策略影响,以K12营业为主的正在线教化行业加快转冷,对此类租户较众的商圈酿成了空置压力。其余,个人原定于三季度入市的写字楼受疫情影响推迟到四序度集结入市,使得个人新兴商圈写字楼供应增长,房钱下行压力加大。

  截至2021岁终,商铺房钱指数核心监测的15个都市已开业购物核心共2197个,总制造面积约17289万平方米。个中,上海已开业购物核心共395个,总制造面积约2616万平方米,存量范畴居各都市之首。

  ,深圳南山核心区商圈、杭州钱江新城商圈等10个商圈房钱环比涨幅相对较大,个中深圳南山核心区商圈房钱环比涨幅最大,为2.78%。与此同时,20.0%的样本商圈房钱环比下跌,正在房钱环比跌幅相对较大的10个商圈中,长沙五一广场商圈和上海八佰伴商圈房钱环比跌幅均超1%。

  2、商圈再现:63.7%的样本商圈写字楼房钱环比上涨,北京望京、杭州钱江新城等商圈涨幅靠前2021年四序度,

  2021年,我邦资历了邦内疫情几次、邦际处境深远转变等打击和检验,但消费墟市仍露出出较大韧性,集体坚持不变还原态势。依照邦度统计局数据,2021年我邦社会消费品零售总额达44.08万亿元,比上年伸长12.5%,高于GDP增速4.4个百分点。2021年内需对经济伸长的功勋率切近80%,比上年降低了4.4个百分点。

  1、房钱转折:2021年四序度核心都市苛重商圈写字楼房钱环比上涨0.16%

  2021年,纵然蒙受局限疫情几次和邦际时局纷乱等要素影响,我邦经济集体仍稳固收官。消费墟市展透露生机和韧性,任事业景气水准稳步回升。正在环球经济增速放缓的后台下,促使消费推广内需是我邦激动经济高质地生长的长远战术,异日中间及地方或将一连推出提振消费的策略与举措,贸易地产墟市包含强盛的生长空间。正在此后台下,中指查究院正在判辨总结积年查究经历及贸易地产行业发露出状的本原上,展开中邦房地产指数体系贸易地产指数的查究和编制,苛重涵盖商铺房钱指数和写字楼房钱指数,用以客观反响核心都市贸易地产代价秤谌及其转变趋向。

  2021年下半年,核心都市写字楼墟市租赁需求有序开释,鼓动写字楼房钱连接两个季度环比上涨。集体来看,2021年,核心都市苛重商圈写字楼均匀房钱正在有限限度内小幅震荡,墟市集体处于稳固运转的状况。

  (2)贸易街再现:43.3%的样本贸易街房钱环比下跌,北京新街口贸易街跌幅最大

  从涨跌个数来看,正在样本贸易街中,房钱环比上涨的贸易街占46.3%,房钱环比下跌的贸易街占43.3%,10.4%的贸易街房钱与上期持平;正在样本商圈(购物核心)中,房钱环比上涨的商圈占64.2%,房钱环比下跌的商圈占20.0%,15.8%的样本商圈(购物核心)房钱与上期持平。

  2021年四序度,63.7%的商圈写字楼房钱环比映现上涨。科技和金融家当成为驱动写字楼墟市不变生长的“双重点”。TMT、生物医药等行业的头部企业需求引颈效应一连透露,鼓动个人一线都市商圈写字楼房钱上涨;而银行和证券等金融机构的升级搬家也催生了写字楼租赁需求。

  对世界核心都市苛重商圈写字楼租赁样本的探问数据,2021年四序度,世界核心都市苛重商圈写字楼均匀房钱[1]为4.77元/平方米/天,环比上涨0.16%。从分歧商圈再现来看,四序度写字楼房钱环比上涨的商圈占63.7%,房钱环比下跌的商圈占33.8%,2.5%的商圈房钱环比持平。集体来看,2021年四序度,受经济下行压力、新冠肺炎疫情局限散点发作等要素影响,个人区域写字楼租赁墟市灵活度有所降低,但核心都市经济的不变伸长为写字楼墟市运转供给了有力支柱,跟着墟市需求赓续有序开释,写字楼墟市集体赓续稳固运转。

  [1]写字楼均匀房钱:指写字楼有用净房钱,即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实践房钱。

  (1)房钱转折:2021年下半年百街商铺均匀房钱为24.82元/平方米/天,环比下跌0.32%

  从短期供应来看,2021年商铺房钱指数核心监测的15个都市新开业购物核心总制造面积约1730万平方米(220个),同比伸长近六成。个中一线万平方米,二线代外都市共开业购物核心138个,总制造面积约1150万平方米。

  进一步来看,社零总额月度同比集体呈下滑趋向。12月,社会消费品零售总额为4.13万亿元,同比伸长1.7%,增幅较11月份收窄2.2个百分点,消费墟市面对短期增速下行压力。因为我邦集体疫情时局稳固可控,改进消费升级的内矫捷能照旧强劲,而且近期“降准、降息”频现,短期内有利于提振消费墟市决心,促使消费墟市进一步苏醒。

  ,正在经济稳步还原的后台下,消费墟市供需两头扶植策略一贯发力,贸易地产墟市或将赓续显现集体苏醒态势。估计2022年,跟着消费墟市一连还原以及实体贸易伶俐运营与归纳任事秤谌一贯擢升,我邦核心都市商铺房钱或显现稳固还原态势,重点商圈房钱希望温和上涨。

  2、供应趋向:新开业购物核心总体量同比大幅伸长,商办用地成交面积同比裁汰

  分都市来看,上海、北京和重庆消费墟市空间较大,2021年1-11月社会消费品零售总额位列前三,均冲破1万亿,个中上海以1.65万亿居首位。同比来看,海口社会消费品零售总额同比增幅最高,为29.1%;天津同比增幅最低,为5.7%。除上海外,其他3个一线都市社会消费品零售总额同比增幅均低于世界秤谌。

  二线%的样本商圈写字楼房钱环比上涨,38.7%的商圈写字楼房钱环比下跌,4.5%的商圈写字楼房钱与上期持平。图:2021年四序度写字楼房钱环比涨跌幅较大的商圈

  1、消费墟市:2021年世界社会消费品零售总额达44.08万亿,消费墟市稳固苏醒

  2021年下半年,46.3%的样本贸易街房钱环比上涨,武汉楚河汉街、深圳深圳湾步行大街等10条贸易街房钱环比涨幅相对较大,个中武汉楚河汉街房钱环比涨幅最大,为3.07%。与此同时,43.3%的样本贸易街房钱环比下跌,北京新街口贸易街、上海田子坊等10条贸易街房钱环比跌幅相对较大,个中北京新街口贸易街房钱环比跌幅最大,为4.19%。

  总体来看,一线都市和重点二线都市针对消费墟市的生长计划层级较高,策略援救较众,力度也较大。正在我邦经济转型生长,消费一贯升级的经过中,一线都市和重点二线都市或一连成为我邦造就新型消费、打制新消费场景的主要基地,异日贸易生长将一连扩容、更新改进才干亦将一贯加强,品牌商家对商铺租赁的需求也会一连推广,房钱存正在上涨的内矫捷力。

  分业态来看,蹧跶品消费回流,品牌商家赓续构造一二线都市高端购物核心;衣饰品牌再现分歧,个人速时尚品牌生长陷入瓶颈,小众品牌慢慢走入大家视野;个人餐饮品牌租赁需求有所降低,但咖啡品牌再现出较强韧性,逆势扩张;Z世代成为消费墟市主力,个人潮玩品牌和体裁文娱品牌加快构造。

  3、房钱趋向:写字楼需求一连开释,四序度房钱小幅上涨,2022年短期内空置压力增长,房钱秤谌承压

  3、房钱趋向:集体商铺房钱希望进一步还原,重点商圈房钱或温和伸长集体来看,2021年下半年,邦内消费墟市延续苏醒态势,并鼓动实体贸易一连还原。与此同时,消费需求端的众样化和贸易需要端的同质化给贸易地产墟市转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁墟市再现看,购物核心商铺和贸易街商铺的房钱代价走势分歧,购物核心的还原水准好于贸易街,但总体来看,2021年下半年的百街百MALL商铺房钱仍未还原到2019年同期秤谌,个中有74.6%的样本贸易街和58.9%的样本商圈房钱低于2019年下半年秤谌。

  依照世界15个核心都市范例购物核心商铺样本探问数据,由核心都市100个范例购物核心商铺为样本标的,组成百大购物核心(百MALL)商铺房钱指数。2021年下半年,百MALL商铺均匀房钱为26.93元/平方米/天,环比上涨0.32%,涨幅与上半年根本持平。进入2021年,疫情防控进入常态化,购物核心的防疫条款比拟贸易街更具上风;跟着我邦兼顾疫情防控和经济社会生长获得明明效果,购物核心客流慢慢回升,墟市显现修复趋向。

  2021年往后,从中间到地方,针对消费墟市供需两头的生长计划、扶植策略和举措等一连发力,促使消费墟市赓续稳固还原。中间层面,2021年7月,商务部印发《闭于展开邦际消费核心都市造就开发任务的报告》,上海、北京、广州、天津、重庆五个都市名列个中。地方层面,各地针对消费供需两头的扶植举措也继续睁开。

  2021年四序度,我邦经济运转一连稳固,核心都市经济企稳向好,鼓动写字楼租赁墟市需求一连灵活,众个都市重点商圈写字楼墟市净吸纳量创近年新高,个中科技、金融等行业头部企业需求持重,成为墟市需求主力。正在此后台下,写字楼房钱指数监测的世界15个核心都市写字楼均匀房钱环比小幅上涨,与贯穿终年的写字楼墟市回暖势头坚持划一。

  (2)空置率:四序度代外都市甲级写字楼空置率明明分歧,北京、重庆空置率小幅降低

  2、大宗买卖:核心都市写字楼大宗买卖总体再现灵活,一线都市优质写字楼资产墟市热度较高

  (1)总制造面积:一、二线都市甲级写字楼项目总制造面积坚持不变伸长,一线都市占比超五成

  依照中邦房地产指数体系商铺房钱指数(点击试用)对世界核心都市苛重贸易街和范例购物核心商铺租赁样本的探问数据,2021年下半年,我邦苛重贸易街商铺房钱秤谌集体赓续下跌,且跌幅较上半年有所推广;核心商圈(购物核心)商铺房钱秤谌集体赓续回升,涨幅与上半年根本持平。个中,由世界核心都市100条贸易街商铺为样本标的组成的百大贸易街(百街)商铺均匀房钱为24.82元/平方米/天,环比下跌0.32%;由100个范例购物核心商铺为样本标的组成的百大购物核心(百MALL)商铺均匀房钱为26.93元/平方米/天,环比上涨0.32%,贸易街商铺房钱和购物核心商铺房钱走势延续分歧态势。

  2021年下半年,一线%的商圈(购物核心)房钱环比上涨,11.4%的商圈(购物核心)房钱环比下跌,18.2%的商圈(购物核心)房钱与上期持平;二线%的商圈(购物核心)房钱环比上涨,27.5%的商圈(购物核心)房钱环比下跌,13.7%的商圈(购物核心)房钱环比持平。

  2021年下半年,一线都市样本贸易街中房钱环比上涨的贸易街占40.7%,房钱环比下跌的贸易街占44.4%,14.8%的贸易街房钱与上期持平;二线都市样本贸易街中房钱环比上涨的贸易街占50.0%,房钱环比下跌的贸易街占42.5%,7.5%的贸易街房钱与上期持平。

  (1)房钱转折:2021年下半年百MALL商铺均匀房钱为26.93元/平方米/天,环比上涨0.32%

  依照世界15个核心都市苛重贸易街商铺样本的探问数据,由核心都市100条贸易街商铺为样本标的,组成百大贸易街(百街)商铺房钱指数。2021年下半年,百街商铺均匀房钱为24.82元/平方米/天,环比下跌0.32%,跌幅较上半年推广0.08个百分点。2020年疫情发作往后,贸易街墟市蒙受强盛打击,因为贸易街众定位于“逛、吃、逛、乐”,对客流量的敏锐水准高,个人贸易街筹备暗淡。跟着疫情防控进入常态化,贸易街防疫软硬件条款相对亏损,受防疫管控影响水准较大,个人客流被购物核心及线上墟市分流,贸易街墟市显现一连调度态势。

  2021年,写字楼房钱指数核心监测的15个都市共监测到已成交大宗买卖223宗。从都市品级来看,一线%,个中,上海、北京是大宗买卖最为灵活的都市,大宗买卖数目折柳为82宗、39宗;广州和深圳均为17宗。二线都市中,姑苏和杭州大宗买卖相对灵活,折柳为19宗和12宗;重庆、天津、南京和成都4个都市均正在5—10宗之间。从买卖金额来看,2021年核心都市监测到众笔金额较大的大宗买卖案例,如喜兆业集团控股有限公司130亿元收购北京耀辉邦际城;协和康健保障股份有限公司91亿元收购北京SK大厦(原凯德大厦)。归纳来看,2021年,核心都市写字楼大宗买卖总体再现灵活,万分是一线都市的优质写字楼物业价格一连凸显,而外资正在大宗买卖墟市的到场度也正在一贯降低。依照2021年下半年核心都市写字楼墟市的再现,估计2022年优质写字楼物业的投资价格将进一步透露,写字楼大宗买卖墟市希望坚持灵活。

  图:2018年上半年-2021年下半年世界核心都市苛重贸易街均匀房钱及环比转变

  2021年四序度,代外都市写字楼墟市空置率显现明明分歧。正在空置率上升的都市中,广州受新增供应项目入市影响,空置率较上季度上升1.8个百分点至8.6%,但仍为代外都市中最低秤谌;武汉、天津、成都、南京甲级写字楼空置率均有所上升。正在空置率降低的都市中,北京得益于互联网科技企业迅疾扩张,租赁需求迅疾伸长,集体空置率映现回落,为14.8%,较上季度降低1.4个百分点。重庆正在成渝地域双城经济圈、西部金融核心、邦际消费核心等策略利好后台下,墟市租赁需求不变,空置率为27.2%,较上季度降低2.3个百分点。

  依照中指监测数据(点击试用),截至2021年四序度,一线都市甲级写字楼项目总制造面积共17464万平方米,占核心都市总量的54.4%,存量较众;二线代外都市甲级写字楼项目总制造面积共14668万平方米,占核心都市甲级写字楼总量的45.6%。同时,二线内部分歧都市存量显现明明分歧,成都、武汉、杭州总量正在2000万平方米以上,重庆、南京、长沙正在1000-2000万平方米之间,天津、青岛、姑苏、南昌正在1000万平方米以内。

  从长远供应来看,商办用地成交裁汰,异日商铺新增供应或进一步降低。2021年,商铺房钱指数核心监测的15个都市商办用地成交计划制造面积(市本级)共计3929万平方米,同比裁汰17.6%。个中一线%。从成交占比看,二线都市商办用地成交面积正在15城中的比例较2020年增长4.9个百分点。

  图:2018年上半年-2021年下半年世界核心都市苛重商圈(购物核心)均匀房钱及环比转变

  ,正在我邦兼顾疫情防控和经济社会生长效果一连透露的大后台下,2022年我邦邦民经济的稳步苏醒将为企业的扩张创建优良的经济处境,进而对写字楼墟市酿成有力支柱。但同时,受新增供应累积、疫情时候被抵制的租赁需求慢慢开释完毕等众重要素影响,异日个人都市写字楼墟市空置率或将上升,写字楼房钱或将面对下行压力。

  2021年,中指数据CREIS(点击试用)共监测到租赁成交案例278笔,个中TMT行业85笔,占比约三成,需求相对较众;租赁和商务任事业、批发以及零售业、金融业、制造和房地家当等折柳监测到47笔、44笔、27笔、19笔租赁案例,以上五个行业合计占比近8成。

  集体来看,消费墟市总体苏醒态势一连,实体零售赓续改正,线年商铺租赁需求慢慢还原。

  对照判辨都市消费秤谌和贸易步骤范畴等目标,通过计较每平米贸易步骤所承载的消费秤谌,可能剖断都市的贸易生长潜力。以城镇人均消费性支拨和城镇生齿目标来计较都市消费秤谌,以一段功夫内贸易买卖用房的新开工面积来权衡都市贸易步骤范畴,结果显示,一线都市人均消费性支拨高,城镇生齿众,贸易步骤饱和度相对较低,仍具有较大的贸易生长潜力;深圳贸易生长潜力居各代外都市首位。相对而言,重庆、成都等二线都市,人均消费性支拨相对较低,贸易步骤存量面积较大,饱和度相对较高,贸易生长潜力集体而言相对较小。

  (2)商圈再现:64.2%的样本商圈房钱环比上涨,深圳南山核心区商圈涨幅最大

  2021年下半年,个人地域受疫情和非常天色影响等要素打击,消费需求伸长放缓,但正在开发邦际消费核心都市等利好要素支柱下,品牌商家照旧激动正在一二线都市消费墟市的构造。